एक सीधा सवाल
आपका बेटा या बेटी जिस PG या हॉस्टल में रहता है — वह इमारत कागज़ों में रिहायशी है या व्यावसायिक? ज़्यादातर अभिभावक यह सवाल कभी नहीं पूछते। कानून में यही पहला सवाल है।
10 सितंबर 2026 को सुप्रीम कोर्ट ने बिल्डिंग बायलॉज़ और भू-उपयोग (land-use) उल्लंघनों की अपनी देशव्यापी निगरानी का दायरा बढ़ाया। न्यायालय के समक्ष Amicus Curiae ने कहा कि यही उल्लंघन जिम, कोचिंग सेंटर और BPO में भी मिलते हैं। न्यायालय ने सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों की राजधानियों के नगर निकायों से रिपोर्ट माँगी है कि रिहायशी परिसरों का गैर-रिहायशी उपयोग कहाँ-कहाँ हो रहा है।
यह मामला विचाराधीन है। नीचे जो समझाया गया है वह किसी इमारत के बारे में कोई निष्कर्ष नहीं है — यह उस ढाँचे की व्याख्या है जो पहले से तय कानून है।
ताज़ा स्थिति (22 सितंबर 2026): इसी मामले के अगले आदेश में सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि फ़िलहाल अधिकारी प्राथमिकता से यह देखें कि जो इलाके केवल रिहायशी उपयोग के लिए दर्शाए गए हैं, वहाँ कोई व्यावसायिक गतिविधि न चले; ऐसी गतिविधि मिले तो परिसर को “पहले चरण में” सील किया जाए। जिन इलाकों का उपयोग स्पष्ट रूप से तय नहीं है, वहाँ अभी यथास्थिति रहेगी। उसी आदेश में यह भी दर्ज है कि जयपुर विकास प्राधिकरण ने कोचिंग संस्थानों को कोचिंग के लिए चिह्नित क्षेत्रों में जाने के नोटिस दिए थे। अगली सुनवाई 23 नवंबर 2026 को है।
“Land use” का मतलब क्या है
हर शहर का एक मास्टर प्लान होता है। मास्टर प्लान ज़मीन के हर टुकड़े को एक श्रेणी देता है — रिहायशी, व्यावसायिक, संस्थागत, औद्योगिक, हरित पट्टी। यह श्रेणी तय करती है कि उस ज़मीन पर क्या बनाया और चलाया जा सकता है।
रिहायशी श्रेणी की ज़मीन पर व्यावसायिक गतिविधि चलानी हो तो उसके लिए भू-उपयोग परिवर्तन की अनुमति लेनी होती है, विकास प्राधिकरण या नगर निकाय से। बिना अनुमति के चलाई गई गतिविधि “अनधिकृत उपयोग” कहलाती है — चाहे मकान आपका अपना ही क्यों न हो।
यह सिर्फ़ कागज़ी बात नहीं है। भू-उपयोग की श्रेणी के साथ ही तय होता है कि उस इमारत में कितने लोग रह सकते हैं, कितने रास्ते और सीढ़ियाँ चाहिए, आग से बचाव के क्या इंतज़ाम ज़रूरी हैं, पार्किंग कितनी होनी चाहिए। एक मकान जो चार लोगों के परिवार के लिए स्वीकृत हुआ था, उसमें चालीस छात्र रखे जाएँ — तो खतरा कागज़ में नहीं, सीढ़ी पर खड़ा होता है।
मकान से हॉस्टल: अनुमति इतनी ज़रूरी क्यों
नक्शा पास कराना, भू-उपयोग बदलवाना, फायर NOC लेना — सुनने में ये सरकारी औपचारिकता लगते हैं। असल में ये एक हिसाब हैं: यह इमारत और यह मोहल्ला कितने लोगों का बोझ उठा सकता है?
रिहायशी कॉलोनी परिवारों के हिसाब से बसाई जाती है — एक प्लॉट, एक परिवार, चार-छह लोग। सीवर की लाइन, पानी का कनेक्शन, बिजली की व्यवस्था, गली की चौड़ाई, पार्किंग — सब उसी आबादी के लिए। अब उसी मकान में दर्जनों छात्र रहने लगें, तो नीचे का ढाँचा वही रहता है और बोझ कई गुना हो जाता है:
- सीवर और पानी — एक परिवार के लिए बनी लाइनें दर्जनों लोगों का भार नहीं झेल पातीं। नाली जाम, पानी की किल्लत, गंदगी — असर पूरी गली पर पड़ता है।
- बिजली — हर कनेक्शन एक तय “स्वीकृत लोड” (sanctioned load) के लिए होता है। हर कमरे में कूलर या AC, गीज़र, चार्जर — खपत घरेलू हिसाब से कहीं ज़्यादा। ओवरलोड वायरिंग और मीटर-बोर्ड आग की जानी-पहचानी वजह हैं।
- गली और पार्किंग — दोपहिया, डिलीवरी वाहन, आने-जाने वाले — जो गली कुछ गाड़ियों के लिए बनी थी, वह भर जाती है।
- आग और निकास — राष्ट्रीय भवन संहिता (National Building Code of India, 2016, भाग 4 — अग्नि एवं जीवन सुरक्षा), जिसे राज्य के अग्नि-नियम और स्थानीय बायलॉज़ लागू करते हैं, इमारतों को उनके उपयोग के हिसाब से अलग-अलग श्रेणी में रखती है। परिवार का घर, लॉज या डॉरमेट्री, और शैक्षणिक भवन — तीनों के लिए निकास, सीढ़ी, आग-रोधी निर्माण और अग्निशमन उपकरणों की शर्तें अलग हैं। बिना अनुमति बदला गया मकान आम तौर पर परिवार वाले घर जैसा ही रहता है — एक सीढ़ी, एक दरवाज़ा।
- आपात पहुँच — सेटबैक और पहुँच-मार्ग की शर्तें इसलिए हैं कि दमकल या एम्बुलेंस इमारत तक पहुँच सके और अंदर के लोग बाहर निकल सकें। खड़ी गाड़ियों से भरी सँकरी गली में ज़रूरत के वक़्त दोनों मुश्किल हो सकते हैं।
इसलिए बिना अनुमति मकान को हॉस्टल या कोचिंग बना देना कागज़ का नहीं, सुरक्षा का सवाल है। अनुमति का चरण ही वह जगह है जहाँ कोई जाँचता है कि इमारत और मोहल्ला यह नया बोझ उठा पाएँगे या नहीं।
पहले क्या हो चुका है
ये घटनाएँ केवल तथ्य के रूप में दी गई हैं। इनमें से कई मामलों में आपराधिक कार्यवाही चल रही है; यहाँ किसी की ज़िम्मेदारी पर कोई टिप्पणी नहीं है।
- सूरत, 24 मई 2019 — तक्षशिला आर्केड में लगी आग छत पर अस्थायी ढाँचे में चल रही कोचिंग क्लास तक पहुँची; 22 विद्यार्थियों की मृत्यु हुई। उस समय की रिपोर्टों के अनुसार ऊपर जाने का रास्ता एक लकड़ी की सीढ़ी थी, और छत का ढाँचा व एक ऊपरी मंज़िल स्वीकृत नहीं थे। इसके बाद गुजरात में कोचिंग केंद्रों को अग्नि-सुरक्षा जाँच होने तक बंद करने का आदेश हुआ।
- मुखर्जी नगर, दिल्ली, 15 जून 2023 — जिस इमारत में लगभग 250 विद्यार्थी क्लास में थे, वहाँ आग लगी; प्रारंभिक जानकारी के अनुसार शुरुआत बिजली के मीटर-बोर्ड से हुई। विद्यार्थी रस्सियों के सहारे नीचे उतरे, कुछ को मामूली चोटें आईं। अगले ही दिन दिल्ली हाईकोर्ट ने स्वतः संज्ञान लिया और दमकल विभाग से सभी कोचिंग केंद्रों के फायर प्रमाणपत्र, तथा नगर निगम से उनके स्वीकृत नक्शे जाँचने को कहा। बाद में पुलिस की स्टेटस रिपोर्ट में बताया गया कि दिल्ली के 583 कोचिंग संस्थानों में से केवल 67 के पास फायर सर्विस का प्रमाणपत्र था; 25 जुलाई 2023 को हाईकोर्ट ने बिना फायर NOC चल रहे केंद्रों को बंद करने का निर्देश दिया।
- पुराना राजेंद्र नगर, दिल्ली, 27 जुलाई 2024 — बारिश का पानी एक सिविल सेवा कोचिंग केंद्र के बेसमेंट में भर गया; तीन अभ्यर्थियों की जान गई। अधिकारियों के अनुसार बेसमेंट की अनुमति केवल पार्किंग और भंडारण के लिए थी, पर वहाँ लाइब्रेरी चल रही थी। 5 अगस्त 2024 को सुप्रीम कोर्ट (न्यायमूर्ति सूर्यकांत एवं न्यायमूर्ति उज्ज्वल भुइयाँ) ने कोचिंग केंद्रों की सुरक्षा पर स्वतः संज्ञान लिया और कहा कि अग्नि-सुरक्षा व अन्य सुरक्षा मानकों के पूरे पालन के बिना किसी कोचिंग केंद्र को चलने नहीं दिया जाना चाहिए।
- सत्य निकेतन, दिल्ली, 6 सितंबर 2026 — छात्रों का PG चला रही दशकों पुरानी बहुमंज़िला इमारत गिर गई; कम से कम छह लोगों की मृत्यु हुई। FIR दर्ज हुई है और मजिस्ट्रेटी जाँच के आदेश दिए गए हैं। इसके चार दिन बाद सुप्रीम कोर्ट का 10 सितंबर का आदेश आया।
इन सबमें एक बात साझा है — इमारत का उपयोग उसकी अनुमति से आगे निकल चुका था: ज़्यादा लोग, अलग गतिविधि, बिना स्वीकृति की मंज़िल या बेसमेंट।
यह समस्या इतनी फैली क्यों
कॉलेज और कोचिंग केंद्रों के आसपास कमरों की माँग, नए हॉस्टल बनने की रफ़्तार से कहीं तेज़ बढ़ती है। पुराने मकान को PG बना देना, नियमों के मुताबिक नई इमारत बनाने से सस्ता और जल्दी है, और कमरे अलग-अलग देने पर किराया एक परिवार से कहीं ज़्यादा मिलता है। और कार्रवाई अक्सर हादसे के बाद होती है — दिल्ली का “583 में से 67” वाला आँकड़ा भी एक आग के बाद ही सामने आया।
एक वैध इमारत में कौन-से कागज़ होने चाहिए
यह कोई गारंटी की सूची नहीं है और हर शहर में नाम थोड़े अलग हो सकते हैं। पर मोटे तौर पर ये दस्तावेज़ किसी भी स्वीकृत इमारत के पीछे होते हैं:
- स्वीकृत भवन मानचित्र (sanctioned building plan) — नगर निकाय या विकास प्राधिकरण से पास किया हुआ नक्शा। असली सवाल यह है कि इमारत नक्शे के मुताबिक बनी है या नहीं।
- भू-उपयोग की स्थिति — मास्टर प्लान में वह भूखंड किस श्रेणी में है, और यदि व्यावसायिक उपयोग हो रहा है तो परिवर्तन की अनुमति ली गई है या नहीं।
- पूर्णता / अधिभोग प्रमाणपत्र (completion / occupancy certificate) — यह प्रमाणपत्र कहता है कि इमारत स्वीकृत नक्शे के अनुसार पूरी हुई और रहने योग्य है। कई इमारतों में यह कभी लिया ही नहीं जाता।
- अग्नि सुरक्षा NOC — तय ऊँचाई या तय उपयोग-श्रेणी से ऊपर की इमारतों के लिए अनिवार्य। इसके साथ आते हैं — दो निकास मार्ग, खुली सीढ़ी, अग्निशामक यंत्र, पानी की व्यवस्था।
- प्रवेश और निकास (ingress/egress) — एक ही सँकरी सीढ़ी वाली इमारत में दर्जनों लोग रखना, आग या गिरने की स्थिति में सबसे बड़ा जोखिम है।
- कोचिंग परिसर के लिए — राजस्थान में कोचिंग केंद्रों के नियमन के लिए अलग विधायी ढाँचा है (Rajasthan Coaching Centres (Control and Regulation) Act, 2025)। इस लेख में उसके अलग-अलग प्रावधानों की चर्चा नहीं की गई है।
कोटा में इसका क्या मतलब है
कोटा की पूरी PG–हॉस्टल–कोचिंग अर्थव्यवस्था बड़े पैमाने पर रिहायशी कॉलोनियों में चलती है। लैंडमार्क, तलवंडी, महावीर नगर, राजीव गांधी नगर — जो मकान परिवारों के लिए बने थे, उनमें आज कमरे किराये पर चलते हैं।
जुलाई 2024 में दिल्ली के बेसमेंट हादसे के बाद कोटा में भी दमकल और नगर निगम की टीमों ने कोरल पार्क, जवाहर नगर और लैंडमार्क सिटी जैसे इलाकों में कोचिंग परिसरों और बेसमेंट लाइब्रेरियों की जाँच की थी। रिपोर्टों के अनुसार शहर के मुख्य अग्निशमन अधिकारी ने कहा था कि कई जगह आने-जाने का एक ही रास्ता था और अग्नि-सुरक्षा व्यवस्था नहीं थी, और बेसमेंट का उपयोग केवल पार्किंग के लिए होगा।
इसका अर्थ यह नहीं कि हर PG अवैध है। इसका अर्थ यह है कि भवन की स्वीकृत श्रेणी और उसके वास्तविक उपयोग के बीच अंतर एक कानूनी प्रश्न है, और वह प्रश्न पूछने का अधिकार उस अभिभावक के पास है जो हर महीने किराया दे रहा है।
एक अभिभावक व्यावहारिक रूप से क्या कर सकता है:
- कमरा लेने से पहले देखें — दो निकास हैं या एक? सीढ़ी खुली है या सामान से भरी? अग्निशामक यंत्र लगे हैं और उनकी तारीख़ वैध है? छत तक पहुँच खुली है या ताले में?
- पूछें — क्या इमारत का अधिभोग प्रमाणपत्र है? क्या अग्नि NOC है? जवाब से इनकार भी एक जवाब है।
- किरायानामा लिखित लें — राशि, अवधि, जमा राशि और वापसी की शर्त सहित।
- शिकायत का रास्ता — भवन-निर्माण और भू-उपयोग की शिकायत नगर निगम / विकास प्राधिकरण के भवन अनुभाग में जाती है; अग्नि सुरक्षा की शिकायत अग्निशमन शाखा में। शिकायत लिखित दें और पावती (receiving) ज़रूर लें। यही पावती आगे किसी भी कार्यवाही की बुनियाद बनती है।
यह फैसला क्या तय नहीं करता
- यह किसी PG, हॉस्टल या कोचिंग संस्थान को अवैध घोषित नहीं करता। यह नगर निकायों से रिपोर्ट माँगता है।
- 10 सितंबर का आदेश किसी को हटाने या सील करने का आदेश नहीं था। 22 सितंबर का सील करने वाला निर्देश उन इलाकों के लिए है जो केवल रिहायशी दर्शाए गए हैं — यह अधिकारियों के लिए कार्रवाई की प्राथमिकता है, किसी खास इमारत के बारे में फ़ैसला नहीं।
- यह मामला अभी चल रहा है। आगे क्या होगा, इसका अनुमान लगाना सही नहीं होगा।
- भवन बायलॉज़ राज्य और शहर के अनुसार अलग-अलग हैं। कोटा पर लागू सटीक प्रावधान स्थानीय निकाय से पुष्टि करके ही उद्धृत करने चाहिए।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
1. क्या अपने रिहायशी मकान में PG चलाना अपने-आप अवैध है? नहीं। प्रश्न यह है कि उस भूखंड का स्वीकृत भू-उपयोग क्या है, लागू बायलॉज़ उस उपयोग के लिए क्या शर्तें रखते हैं, और वे शर्तें पूरी हुई हैं या नहीं। यह हर मकान के तथ्यों पर अलग-अलग तय होता है।
2. Occupancy certificate न हो तो क्या होता है? इसका अर्थ है कि सक्षम प्राधिकारी ने यह प्रमाणित नहीं किया कि इमारत स्वीकृत नक्शे के अनुसार पूरी हुई है। परिणाम क्या होंगे यह लागू बायलॉज़ और प्राधिकरण की कार्यवाही पर निर्भर करता है — कोई एक तयशुदा नतीजा नहीं है।
3. शिकायत कहाँ करें? भवन और भू-उपयोग — नगर निगम / विकास प्राधिकरण का भवन अनुभाग। अग्नि सुरक्षा — अग्निशमन शाखा। हमेशा लिखित शिकायत दें और पावती लें।
4. क्या किरायेदार या छात्र शिकायत कर सकता है? भवन-बायलॉज़ के उल्लंघन की सूचना आम तौर पर कोई भी व्यक्ति सक्षम प्राधिकारी को दे सकता है। प्राधिकारी उस पर क्या करेगा, यह उसके अधिकार-क्षेत्र और लागू नियमों पर निर्भर है।
5. सुप्रीम कोर्ट का यह आदेश कोटा पर सीधे लागू होता है? 10.09.2026 का आदेश राज्यों/केंद्र शासित प्रदेशों की राजधानियों के नगर निकायों से रिपोर्ट माँगता है। कोटा राजधानी नहीं है, और 22.09.2026 के आदेश में भी कोटा का नाम नहीं है; यह निर्देश अदालत के सामने के शहरों से आगे किस हद तक लागू होगा, यह आदेश से स्पष्ट नहीं है। पर जो कानूनी ढाँचा इस आदेश के पीछे है — मास्टर प्लान, भू-उपयोग और बिल्डिंग बायलॉज़ — वह हर नगरीय क्षेत्र पर पहले से लागू है।
📎 आधार
Loganathan v. The State of Tamil Nadu, MA Diary No. 17103/2026, सर्वोच्च न्यायालय, आदेश दिनांक 10.09.2026, पीठ — न्यायमूर्ति अहसानुद्दीन अमानुल्लाह एवं न्यायमूर्ति आर. महादेवन; पूर्व आदेश 25.03.2026 एवं 05.08.2026। Amicus Curiae — वरिष्ठ अधिवक्ता अजीत कुमार सिन्हा। आगे का आदेश 22.09.2026; अगली सुनवाई 23.11.2026। सामान्य ढाँचा — लागू मास्टर प्लान के अंतर्गत भू-उपयोग वर्गीकरण, नगरीय भवन बायलॉज़, स्वीकृत भवन मानचित्र, अधिभोग/पूर्णता प्रमाणपत्र, अग्नि सुरक्षा NOC (राष्ट्रीय भवन संहिता 2016, भाग 4, राज्य के अग्नि-नियमों व स्थानीय बायलॉज़ के माध्यम से), अनुच्छेद 21।
घटनाएँ और उनके बाद की कानूनी कार्यवाही — सूरत अग्निकांड, 24.05.2019; मुखर्जी नगर अग्निकांड, 15.06.2023, और दिल्ली हाईकोर्ट की स्वतः संज्ञान कार्यवाही (16.06.2023; बंद करने का निर्देश 25.07.2023); पुराना राजेंद्र नगर बेसमेंट हादसा, 27.07.2024, और सुप्रीम कोर्ट का स्वतः संज्ञान, आदेश दिनांक 05.08.2024, Coaching Federation of India v. Government of NCT of Delhi, Diary No. 30149/2024; सत्य निकेतन इमारत हादसा, 06.09.2026।
यह केवल सामान्य कानूनी जागरूकता है, कानूनी सलाह नहीं। किसी भी मामले का परिणाम तथ्यों, दस्तावेज़ों, लागू कानून, न्यायालय, साक्ष्य, सीमा-अवधि और न्यायिक विवेक पर निर्भर करता है — किसी परिणाम की कोई गारंटी नहीं। अपने तथ्यों पर किसी योग्य अधिवक्ता से परामर्श करें।
अधिवक्ता प्रखर गुप्ता — राजस्थान बार काउंसिल में पंजीकृत, नामांकन क्रमांक R/2196/2020। यह पेज केवल कानूनी जागरूकता/शिक्षा साझा करता है; यह कोई विज्ञापन या कार्य-याचना नहीं है।
इस सामग्री के कुछ हिस्से (चित्र/आवाज़/सारांश) AI टूल्स की सहायता से बनाए/संपादित किए गए हैं।